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Resumen del Tema: Se presenta consulta a fin de establecer la necesidad de inscribirse en el RUC y llevar registros contables de las personas físicas y los condominios, que enajenan bienes por el sistema de loteo, actuando una empresa inmobiliaria como administradora. El Consejo Consultivo comparte el criterio sustentado por la firma recurrente, en el sentido de que no tienen la obligación de inscribirse en el RUC, como contribuyentes de los Impuestos a la Renta y al Valor Agregado las personas físicas y condominios en la situación establecida siempre y cuando se le aplique la retención del 4,5% establecido en el Articulo 98° del Decreto N° 6.359/05. Se aclara que las empresas loteadoras actúan como agentes de retención de la citada tasa.
REF: Régimen Impositivo - Condominio.- Asunción, 19 de abril de 2006.- SEÑORES Cumplimos en trascribirle el Informe C.C./N° 060 del Consejo Consultivo y providencia de esta Subsecretaría de Estado de Tributación obrante en el expediente N° XXXXXX, que copiado textualmente dice: "ASUNCIÓN, 19 DE ABRIL DE 2006.- SEÑOR VICEMINISTRO: Con relación al expediente N° XXXXX, XXXXXXXX Presidente de la firma XXXXXXXX con RUC XXXXXX, expone cuanto sigue: "... con el objeto de efectuar la presente consulta vinculante fundada, de conformidad con lo establecido en el Articulo 241° y demás concordantes de la Ley N° 125/91, en los siguientes términos: I) ANTECEDENTES 1. La Sociedad se dedica a la actividad inmobiliaria en general. Entre dichas actividades esta la administración de loteamientos, entre cuyos propietarios se encuentran personas físicas y también condóminos. 2. Las personas físicas y los condominios, que venden inmuebles a través del sistema de loteo, tributan el impuesto a la renta sobre base presunta, aplicando actualmente una tasa del 4,5% sobre cada cuota cobrada, de conformidad con lo establecido en el Articulo 98° del Decreto N° 6.359/05. Se aclara que las empresas loteadoras actúan como agentes retención de la citada tasa. 3. Cabe recordar que el "Considerando" de la Resolución N° 119/92, dice: "Que las empresas loteadoras realizan actividades vinculadas con propietarios de inmuebles que en casi su totalidad son personas físicas. "Que estas personas anualmente efectúan ventas que por lo general las convierten en contribuyentes del Impuesto a la renta. "Que dichos contribuyentes carecen de registros contables que les permita liquidar el impuesto por el régimen general previsto. "Que es conveniente establecer un régimen presunto de renta y que dichos contribuyentes tributen en forma definitiva por la vía de la retención". 4. XXXXXXXXX "tiene la administración veinticinco condominios, aproximadamente. A manera de ejemplo, se detallan las siguientes: Condominio:
II NORMATIVA VIGENTE: 1. Ley N° 125/91 El articulo 11° de la Ley N° 125/91, establece: "RENTAS PRESUNTAS. La Administración podrá establecer rentas netas sobre bases presuntas PARA AQUELLOS CONTRIBUYENTES QUE CAREZCAN DE REGISTROS CONTABLES. Dichas rentas se podrán fijar en forma general por actividades o giros. Los contribuyentes que efectúen actividades que por sus características hagan dificultosa la aplicación de una contabilidad ajustada a los principios generalmente aceptados (PCGA) en la materia, podrán solictar a la Administración que se le establezca un régimen de determinación de la renta sobre base presunta, quedando el referido organismo facultado para establecerlo o no". 2. Decreto N° 6.359/05. El Articulo 98° del decreto de referencia, indica: "RETENCIONES A PERSONAS FÍSICAS Y ASIMILABLES QUE ENAJENAN INMUEBLES POR EL SISTEMA DE LOTEO. Las empresas loteadoras e intermediaria en la venta de bienes inmuebles loteados, cuyos propietarios sean personas físicas y condominios, deberán actuar como agentes de retención del impuesto en el momento de recibir los importes que cobren a los adquirentes. "La indicada retención deberá realizarse aplicando el 4,5% (cuatro punto cinco por ciento) sobre el total del monto cobrado. El monto así determinado constituirá pago con carácter único y definitivo del Impuesto. "Los agentes de retención mencionados deberán entregar en todos los casos a los propietarios, vendedores de los bienes inmuebles el comprobante de retención". III) COMENTARIOS. Considerando la normativa legal vigente, es posible efectuar la siguiente síntesis: P/ Las PERSONAS FÍSICAS y CONDOMINIOS, que son propietarios de los inmuebles administrados por la Sociedad, CARECEN DE REGISTROS CONTABLES, razón por la cual la Administración Tributaria estableció un régimen presunto de liquidación del impuesto a la renta. Entendemos que la Administración Tributaria, sobre la base de las facultades que le confiere la Ley N° 125/91, ha establecido con buen criterio que aquellas personas físicas y jurídicas mencionadas en el ítem anterior tributen sus impuestos sobre base presunta, en carácter de pago único y definitivo. En efecto, ya el objetivo principal de la Resolución N° 119/92 fue la de reglamentar la conveniencia de establecer un régimen presunto de renta para aquellos contribuyentes que carecen de registros contables, como es el caso de personas físicas y condominios de lotes que son administrados por XXXXXXXXXXXX. No tendría sentido, exigir que las personas físicas y condóminos de lotes se inscriban en el RUC y estén obligadas a llevar registros contables, puesto que los mismos ya cumplen con el ingreso del impuesto a la renta en forma presunta, de acuerdo con lo establecido en el Decreto N°6359/05. Este decreto claramente dispone la forma de cumplimiento del impuesto a la renta, el que tiene carácter de pago único y definitivo. En relación con el IVA, es dable destacar que, a partir de enero del año 2006, también se dará estricto cumplimiento al pago del mismo, puesto que las Administradoras facturaran dicho impuesto a los compradores de lotes, procediendo a su ingreso de conformidad con las exigencias fiscales vigentes. Teniendo en cuenta, que estas personas físicas y condóminos de lotes cumplen adecuadamente con sus distintas obligaciones impositivas, a través de las administradoras de loteamientos (en el caso planteado. "XXXXXXXXXXX), y que los pagos tiene carácter único y definitivo, según las reglamentaciones vigentes, es nuestro parecer de que los mismos no están obligados a inscribirse en el RUC y llevar registros contables. Además, cabe enfatizar que no tendría ningún sentido que todas las personas físicas y condóminos, propietarios de lotes, se inscriban y lleven registros contables, considerando que la actividad de loteamiento no requiere tal formalismo, puesto que el cumplimiento tributario de los mismos ya se lleva a cabo a través de las administradoras de los loteamientos. El criterio indicado en el ítem anterior, también tiene su sustento legal, puesto que es responsabilidad y facultad de toda administración tributaria simplificar la aplicación de cualquier normativa fiscal con el objeto de facilitar y asegurar el cumplimiento de las distintas obligaciones fiscales a cargo de los contribuyentes. En esta inteligencia, es razonable que las personas físicas y condóminos, cuya administración de sus lotes se encuentran a cargo de empresas inmobiliarias que actúan como administradoras, no estén obligadas a inscribirse en el Registro Único de Contribuyentes (RUC), y tampoco estén obligadas a llevar registros contables. IV) PETITORIO. En virtud a lo señalado en los puntos precedentes, se solicita que la Administración Tributaria confirme el criterio sustentado en la presente consulta vinculante, en el sentido de que las personas físicas y los condominios, que enajenan bienes por le sistema de loteo, actuando una empresa inmobiliaria como administradora (en este caso XXXXXXXX), no tienen necesidad de inscribirse en el RUC y llevar registros contables. En la seguridad que la Administración Tributaria confirmara el criterio sostenido en la presente consulta en la brevedad posible, por ajustarse plenamente a derecho, y en atención al recto y objetivo criterio que caracteriza al señor Viceministro, aprovechamos la oportunidad para saludarle muy atentamente". RESPUESTA Al respecto, es importante destacar lo establecido en el
Decreto Nº
6359/05 que en su Art. 98° dispone RETENCIONES A PERSONAS FÍSICAS Y
ASIMILABLES QUE ENAJENAN INMUEBLES POR EL SISTEMA DE LOTEO: Las empresas
loteadoras e intermediarios en la venta de bienes inmuebles loteados,
cuyos propietarios sean personas físicas y condominios, deberán actuar
como agentes de retención del Impuesto en el momento de recibir los
importes que cobren a los adquirentes. La indicada retención deberá
realizarse aplicando el 4,5% (cuatro punto cinco por ciento) sobre el
total del monto cobrado. El monto así determinado constituirá pago con
carácter único y definitivo del impuesto. Los agentes de retención
mencionados deberán entregar en todos los casos a los propietarios
vendedores de los bienes inmuebles el comprobante de retención. Consecuentemente en el presente caso, este Consejo Consultivo
comparte el criterio sustentado por la firma recurrente
XXXXXXXXX, en el sentido de que las personas físicas y los
condominios, que enajenan bienes por el sistema de loteo, actuando una
empresa inmobiliaria como administradora, no tienen la obligación de
inscribirse en el RUC, como contribuyentes de los Impuestos a la Renta y
al Valor Agregado. NOTIFÍQUESE POR SECRETARIA DEL CONSEJO
CONSULTIVO DE LA S.S.E.T. ES NUESTRO INFORME. FDO. MARIA GLORIA PÁEZ
GUEYRAUD, Directora de Apoyo, ENRIQUE DANIEL RAMÍREZ MARTÍNEZ,
Director General de Grandes Contribuyentes, JUAN FRANCISCO
OLMEDO FLORENTIN, Director General de Recaudación, ERNESTO
FELICIANGELI DOMANICZKY, Director General de Fiscalización
Tributaria, PABLINO SILVA CÁCERES Coordinador General del
Consejo Consultivo". Abog. María E. Galván
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