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REF: Venta de lotes a plazo hechos antes de la vigencia del IVA Resumen del Tema: Se consulta si las ventas realizadas antes de la vigencia del IVA, pero que como fueron hechas a plazo serán cobradas durante la vigencia. La AT responde que si el hecho generador se realizo antes de la vigencia no está alcanzado por el IVA.
Asunción, 19 de abril de 2006.- SEÑORES De nuestra consideración: Cumplimos en trascribirle el Informe C.C./N° 057 del
Consejo Consultivo y providencia de esta Subsecretaría de Estado de
Tributación obrante en el expediente N° XXXXXX, que copiado textualmente
dice: 1) Las empresas nucleadas en la XXXXX, se dedican a la actividad inmobiliaria en general. Entre sus actividades esta la administración de loteamientos de propiedad de terceros y la venta de sus propios lote. 2) Cabe indicar que la modalidad de ventas más usual es la de "venta a plazos". En efecto, la mayor parte de las ventas son realizadas a ciento veinte (120) o ciento treinta cuotas (130). 3) La forma usual de documentar las ventas de lotes a plazo es a través del "Boleto de Compras-Ventas". Este documento firmado por el vendedor de los lotes (propietario de lotes), el administrador del loteamiento y comprador, respectivamente. 4) Las ventas de lotes de terceros que sean personas físicas y condominios, cuyos loteamientos son susceptibles de la administración mencionada en el punto 1 precedente, tributan el impuesto a la renta sobre base presunta, aplica actualmente una tasa del 4,5% sobre cada cuota cobrada, de conformidad con lo establecido en el articulo 98º del Decreto Nº 6359/05. Se aclara que las empresas loteadoras actúan como agentes de retención de la citada tasa. 5) Las transferencias de inmuebles tributaran el IVA a partir del mes de enero de 2006, según lo dispone la Ley Nº 2421/04. En este orden, la tasa efectiva será del 1,5%, que surge de aplicar la tasa impositiva del 5% sobre el 30%, de acuerdo con lo establecido en el articulo 6º de la mencionada ley, que modifica, entre otros, los artículos 82º y 91º de la Ley Nº 125/91. II) NORMATIVA VIGENTE: 1) constitución nacional: El articulo 14º, establece:"De la irretroactividad de la Ley. Ninguna Ley tendrá efecto retroactivo, salvo que sea más favorable al encausado o al condenado." 2) Ley Nº 1.183/86, código civil: *Articulo 1º: "Las leyes son obligatorias en todo el territorio de la Republica desde el día siguiente al de su publicación, o desde el día que ellas determinen". * Articulo 2º: "Las leyes disponen para el futuro, no tienen efecto retroactivo, ni pueden alterar los derechos adquiridos."Las leyes nuevas deben ser aplicadas a los hechos anteriores solamente cuando priven a las personas de meros derechos en expectativa, o de facultades que les eran propias y no hubiesen ejercido. "Las leyes nuevas no pueden invalidar o alterar los hechos cumplidos ni los efectos producidos bajo el imperio de las antiguas leyes". *Articulo 3º: "La capacidad civil se rige por las nuevas leyes, aunque supriman o modifiquen las cualidades establecidas por leyes anteriores, pero solo para los actos y efectos posteriores". 3) Ley Nº 125/91, modificada por la Ley Nº 2.421/04: *El articulo 78º, numeral 1), en su parte pertinente señala: "Definiciones. "1) Se considerara enajenación a los efectos de este impuesto toda operación a titulo oneroso o gratuito que tenga por objeto la entrega de bienes con transferencia del derecho de propiedad, o que otorgue a quienes los reciben la facultad de disponer de ellos como si fuera su propietario. "Será irrevelevante la designación que las partes confieran a la operación así como la forma de pago. "Quedan comprendidos en el concepto de enajenación operaciones tales como: "d) Los contratos de compromiso con transferencia de posesión".Articulo 80º, primer párrafo, parte pertinente: "Nacimiento de Obligación". La configuración del hecho imponible se produce con la entrega del bien, emisión de la factura, o acto equivalente, el que fuera anterior". * Articulo 82º, cuarto párrafo: "Base Imponible. "En las transferencias o enajenación de bienes inmuebles, se presume de derecho que el valor agregado mínimo, es del 30% (treinta por ciento) del precio de ventas del inmueble transferido. En la transferencia de inmuebles a plazos mayores de dos años, la base imponible lo constituye el 30% (treinta por ciento) del monto del precio devengado mensualmente".Articulo 91º, inciso a): "Tasa. La tasa del impuesto será: "a) Del 5% (cinco por ciento) para contratos de cesión de uso de bienes y enajenación de bienes inmuebles." 4) Decreto Nº 6.382/05: El articulo 2º, en su parte pertinente expresa: "Establécese la vigencia a partir del 1 de enero del 2006 de las siguientes disposiciones de la Ley 2121/04 "De Reordenamiento Administrativo y Adecuación Fiscal". "a) Capitulo II, "de la Modificación del Régimen Tributario", articulo 6º, que hace referencia - entre otras consideraciones - a la aplicación del IVA sobre las transferencias de inmuebles, entre la que se incluyen las ventas de lotes a plazo. III) OTRAS CONSIDERACIONES. El "manual de Contratos", de Guillermo A. Borda, 20º edición, pagina 282 -283 expresa:"Boletos de compra venta. Concepto y naturaleza jurídica. En la practica de las operaciones inmobiliarias, la compra venta se considera siempre, salvo casos excepcionales, por medio de contratos (también llamados boletos) privados. Ello se explica porque el otorgamiento de la escritura publica importa un tramite bastante engorroso y largo; y las partes, una vez logrado el acuerdo sobre las condiciones de venta, tienen necesidad de procurarse un instrumento en el que consten las obligaciones asumidas, además, el vendedor encuentra ocasiones de exigir la entrega de una seña que asegura la seriedad del compromiso contraído por el comprador. "La escritura no es ya un requisito formal del contrato de compra venta, sino solamente uno de los requisitos de la transmisión de la propiedad". IV) COMENTARIOS. *A partir del mes de enero de 2006, la venta de lotes estará alcanzada por el Impuesto al Valor Agregado (IVA), siendo la tasa efectiva aplicable del 1,5%, según lo establecido en el articulo 82º, cuarto párrafo de la Ley Nº 125/91, modificado por la Ley Nº 2421/04, en concordancia con el articulo 91º. * Las ventas de lotes a plazo – las que se reiteran son, generalmente, documentadas en "Boletos de Compra-Venta" -* que se concreten a partir del mes de enero de 2006 estarán alcanzadas por el IVA, debiendo ingresarse la tasa señalada en el ítem anterior. * Las cobranzas de cuotas, correspondientes a ventas de los lotes a plazo concretadas con anterioridad al mes de enero de 2006, no tributaran el IVA. En otros términos, las cuotas que se cobren o que se devenguen a partir del año 2006, pero que correspondan a ventas de lotes a plazo realizadas hasta el año 2005, no estarán sujetos al IVA. V) PETITORIO. En virtud a lo señalado en los puntos precedentes, se solicita que la Administración Tributaria confirme el criterio sustentado en la presente consulta vinculante, en el sentido de gravar por el IVA – única y exclusivamente – las ventas de lotes que se realicen a partir del mes de enero de 2006, no estando gravadas las cuotas que se cobren o se devenguen correspondientes a operaciones de ventas de lotes a plazo que fueron concretadas hasta el año 2005". RESPUESTA Respecto a la consulta expuesta en autos, es importante señalar el
dictamiento de la Resolución Nº 452 de fecha 17 de febrero de 2006 en la
cual se contempla la situación planteada por la Asociación recurrente,
en el articulo 3º "VENTA DE INMUEBLES A PLAZO Y
ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES.- Los contrato de
enajenación de bienes inmuebles a plazo, perfeccionados con la entrega
del bien o su puesta a disposición del adquirente antes del 1 de enero
de 2006, mantienen su exoneración del Impuesto al Valor Agregado; por
consiguiente, los pagos parciales correspondientes o realizados aun
después de dicha fecha no estarán sujetos a imposición por el citado
Impuesto…..". "ASUNCIÓN, 19 DE ABRIL DE 2006.- A LA SECRETARIA DEL CONSEJO CONSULTIVO EL INFORME QUE ANTECEDE, CON EL CUAL COMPARTE ESTA SUBSECRETARIA, A FIN DE NOTIFICAR AL RECURRENTE. FDO. ANDREAS NEUFELD TOEWS, VICEMINISTRO DE TRIBUTACIÓN". Abog. María E. Galván
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